限购政策
注：
1、持《上海市居住证》且积分达到120分，在本市缴纳社保或个税满3年的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受上海户籍居民家庭的购房待遇。
2、非上海户籍单身或家庭，在2024年5月28日后，出售名下在上海市的全部住宅且过户完毕后的一年内，按置换性购房政策新购住房时，可不用再核查社保或个税，仅限置换1套。
3、多子女家庭指本市或非本市户籍家庭成员中，有2个及以上子女且其中至少有1个未成年子女。
其他特殊群体
➤ 港澳台及境外人士
✔ 本市限购1套住宅；
·需中国境内家庭名下无房，提供网签之日前连续满1年且在有效期内的本市劳动合同及相对应的社保单或个税单的，可在本市购买1套用于自住的住宅；
➤ 驻沪部队现役军官
✔ 原籍上海户籍的，按照上海户籍限购政策执行；
✔ 原籍非上海户籍的，在本市限购1套住宅；
·提供军队团级以上政治部门开具的户籍证明；
➤ 上海在读博士
✔ 本市限购1套住宅；
·需已婚且在读、原籍大陆非上海户籍人士，因就学迁入学校集体户口的，至学校所在地的派出所开具户籍证明，至学校开具学籍证明；
➤ 上海进站博士后
✔ 本市限购1套住宅；
➤ 临港自贸区新片区
✔ 在执行现有住房限购政策的基础上，在新片区可增购1套住房；
·此政策仅针对在新片区工作、存在职住分离的群体；
企业购房限购政策：
大陆注册的企业，在本市购买小户型二手住宅（2000年前竣工，面积＜70㎡）用于员工租住的，不限制购房套数；购买其他住宅在本市限购1套，且须在网签备案日期前满足（1）（2）条件之一：
（此政策针对大陆注册的企业，境外及港澳台注册的企业不可在上海市购买住房及非住宅类用房）
（1）企业近年在本市缴纳税款金额 500 万元（不含）以下的：
①企业设立年限已满5年；
②企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
③企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年；
（2）企业近年在本市缴纳税款金额500万元（含）以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
总结
➤ 外地单身：原来是限购，现在允许在上海全市买1套二手房或外环外买1套新房；
➤ 多子女家庭：现在可以按未成年子女数量增购住宅；
➤ 离异家庭：原来是认近3年内原家庭名下所有套数，现在只认个人名下套数；
➤ 企业购房：原来是限购，现在可以购买1套或不限套数；
| 家庭名下拥有的住房套数计算 |
| 居民家庭已拥有住房，具体包括： ①已经取得不动产权证书的住房； ②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房； ③已获得认购入围资格的新建商品住房（若未实际购买，则撤销后可剔除）； |
| 在限购政策实施之日前（简称限购前），上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房(≤2套）提供亲属关系证明，可不计入住房套数；上海户籍买方未成年时与父母共有 2 套住房(≤2套），提供亲属关系证明，可不计入住房套数； |
| 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，限购前与父母共有2套住房，提供亲属关系证明，也可不计入住房套数； |
| 购买二手房需要注意以下房屋（能否正常上市交易） |
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房产税相关政策（个人家庭购入商品住房）
（1）房产税政策的出台时间：2011年1月28日；
（2）房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；
（3）房产税年度截止缴纳时间：每年12月31日前缴纳。
房产税逾期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。
（一）房产税的征收对象：
房产税的征收对象是起征时间后在本市购入商品住房的且不符合免征条件的个人家庭、组织。
（二）房产税的税率：
上海房产税暂用税率为0.4%、0.6%，具体政策如下：
（1）新购入住房的单价≤91954元/㎡的，税率为0.4%；
（2）新购入住房的单价＞91954元/㎡的，税率为0.6%。
（三）房产税的计算公式：
新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率÷1.05。
此公式计算结果为全年房产税，实操中应以具体时间计算本年度缴税金额。
（四）房产税应税面积计算公式：
（1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积≤家庭人数×60㎡，应税面积=0；
（2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60㎡，若原有住房人均面积≥60㎡，应税面积=新购住房面积；若原有住房人均面积<60㎡，应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）–家庭人数×60㎡。
（五）房产税免征条件及优惠政策
1、上海户籍单身优惠政策
（1）买方名下在本市无任何住房，免征房产税；
（2）客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的，客户方具备购房资质，首次购房免征房产税，非首次按面积征收；
（3）客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积。
2、夫妻均为上海户籍的已婚家庭：
（1）家庭名下在沪无任何住房，免征房产税；
（2）夫妻双方均为上海户籍的，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在本市无其它住房的，在具备购房资质的前提下，首次购入住房，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。
3、上海户籍和外地户籍组成的上海家庭
外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在2011年1月28日前在本市共有住房的，且家庭名 下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。
家庭名下单独在沪有住房，在符合购房资质的前提下再次购入住房的，在房产税认定上属于二套，若 客户方另有与父母共有的住房，则与父母共有的住房所占的份额面积计入该家庭房产税征收范围。
4、外地户籍房产税免征条件
若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分，则本次购房可直接申请免征房产税；
若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，须先全额缴纳房产税，待居住证满3年或积分达到120分后，可申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。
5、境外个人、港澳台居民房产税免征条件
境外个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满3年须先缴纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以 直接申请免征。
台湾居民在沪持有连续满3年的个税单/社保单/就业证或持有连续满3年并在有效期内的“台湾居民 居住证”都可以直接申请免征；若未满3年须先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。
港澳居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。
（六）上海户籍人士申请同住人减免房产税的条件
（1）上海户籍人士申请同住人减免房产税的条件：
同住人为申请人的父母或成年子女；同住人为上海户籍；同住人家庭在本市无任何住房类产权用房；
同住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内；
（2）申请同住人后可以享受的房产税减免面积：申请同住人可以享受人均60㎡的房产税减免。
房产税其他政策
（一）房产税减免的特殊情形
1、驻沪军官家庭购房：免征房产税；
2、在沪就读博士家庭购房：免征房产税；
3、进站博士后购房：免征房产税；
4、动迁款购房：可申请房产税减免，具体减免规则请咨询本大区交易管理中心同事或房屋所在地不 动产登记中心窗口。
（二）企业名义购入的房屋：在持有期间，仍需每季度缴纳房产税，房产税计算方式（客户自主选择计算方式）：
（1）计算方式一：购入的税务核定价×80%×1.2%；
（2）计算方式二：月租金×12%×月数。
上海个人所得税退税政策
为支持个人换购住房需求，依据国家税务总局发布的《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》：自2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
➤ 时间认定标准
1、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准；
2、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；
3、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写；
➤ 退税金额计算
1、新购住房金额≥现住房转让金额：
退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2、新购住房金额＜现住房转让金额：
退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税；
3、出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额；
注：上述原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
➤ 退税注意事项
纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
➤ 退税申请材料
1、《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
2、纳税人身份证；
3、现住房的房屋销售合同及个税税单；
4、新购住房为二手房的提供房屋销售合同、不动产权证书及复印件；新购住房为新房的提供网签房屋交易合同及复印件；
直系亲属间,房屋如何变更？
目前主要3种选择：买卖、继承、赠与。
先说结论：买卖多用于名下有房但不准备出售的人群，继承多用与亲属过世后的更名，赠与现阶段办理成本较高暂不推荐。
一、买卖
买卖根据二手房相关限购政策和纳税政策，按正常购房交易流程办理，多用于名下有房但不准备出售的人群。
二、继承
1、房产继承的优先顺序
➤ 遗赠扶养协议最优先；
➤ 遗嘱继承与遗赠次之；
➤ 法定继承为兜底方式；
2、房产继承的费用
➤ 直系亲属之间继承，免征契税、增值税、个税；
➤ 房屋继承过来后再出售时，增值税和契税按商品房政策缴纳，持有满五年且唯一的免征个税，不唯一的按总房价增值部分20%缴纳个税；
3、房产继承的流程
公证处申请办理继承公证—取得公证书—房产所在地交易中心税务所办理税收核定—取得完税凭证—换领新产证
注：继承公证需要进行家庭成员情况核对，通常本市户籍所需时间为2个月左右，外地户籍要到户籍所在地取证，所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定。
4、产证变更流程
办理完房产继承公证后，先前往房产所在地房地产交易中心驻场税务做免税申报，再至受理窗口申请，正常5个工作日出新产证。
三、赠与
1、房屋赠与的方式
➤ 通过公证处办理房屋赠与公证；
➤ 不通过公证的自行至房屋所在地房地产交易中心办理；
2、赠与的费用
➤ 增值税：免征；
➤ 个税：直系亲属免征、非直系亲属按房产评估价20%；
➤ 契税：房产评估价3%；
➤ 其他：同正常交易，如工本费80元/单；
注：当受赠房产再出售时，满五年且唯一的按商品房政策缴纳个税，若不满五年或不唯一的按房产总价20%缴纳个税。
3、赠与及公证时的注意事项
① 夫妻共有房产即使房产只登记在一方名下，也需要其配偶到场签字同意；
② 赠与合同不可委托第三方签署；
③ 有抵押未结清的房产不可赠与；
④ 非直系亲属间的赠与，要支付房产评估价20%个人所得税，如为全额赠与不影响后续正常交易，如为部分赠与则赠与方与受赠方之间就该房产各自持有的份额部分不能再进行交易；
⑤ 赠与二手住宅时，注意要提前查询好限购，在房产交易中心办理时系统给出的评估价是不可变更的，受理当场打印税单缴纳税费，并收取产证原件。
THE END
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