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在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助1600个朋友买到好房子。
当下楼市不太稳定，很多人都问我，如何在上海市场捡漏？
如果是通过正常买卖渠道，当然很难，还有一种渠道会被很多人遗忘，就是法拍。
告诉大家一个好消息，即日起，平米正式推出法拍服务了。
这次，我们有请平米法拍板块的负责人跟大家聊聊他眼中的法拍和平米的法拍服务。
父亲给我取的名字来自于屈原的别名：屈原，字灵均，别名正则，大概他希望我正直又有原则吧。
原籍温州，在上海生活了14年，来了就没再离开过。
一开始在上海做商业地产选址服务，帮各行连锁企业寻找合适的位置开店。
这件事情很有意思，上海人说金角银边，十字路口明明大家都是一样地段，但有些位置就是更旺更招客，哪怕租金更贵都做的出来;
而有些外行人看没问题的位置就是吸引不了客流，极端的一年要换好几次租户。
需要把零零总总的信息合集到一起，帮助企业决定：应该租哪里，合同条款里租金、租期、免租期、递增等等如何约定更有利。
这个行业教会我一个概念，做生意干的多不如选的好，天时地利人和缺一不可。
虽然是房产相关，但实际上说起买房，我买的早但数量并不多，最早的经历能追溯到2003年。
那时候跟家里人一起在上海买房子，感觉很轻松，旁边的爷叔阿姨会问：你们哪里人？
知道是炒房团那片的人后（笑），总得来一句：你们温州人有钱。
这个时候大家是很乐观的，说的人真心，听的人开心，买了房子马上涨更开心。
6000一平买的新房，第二年交房就以10040一平卖掉了，感觉好容易。
殊不知市场一直在变化，我们不过是历史进程里的幸运儿罢了。
7年以后，在同一个小区同一栋楼，花了五倍的代价又赎回来了，还低了两个楼层。
这会心情就没那么好了，会怀疑自己，更不知道这么贵，将来又会怎么样呢？
又过了10年，现在知道了，如果当年不卖持有到现在能翻20倍，这是2003-2021年的故事。
买房无技巧，全靠买的早啊（笑）。
2011年限购后，我还想再购置房产但苦于没有更多的购房资格，就开始搜索有没有其他途径还能购入房产。
2012年突然发现淘宝上开始有零星的法拍房出现，随后几年没下手但一直保持关注。
（最早的时候法拍房是在拍卖行或者法院进行的，跟收藏品拍卖一样要现场或者电话举牌竞标，从2012年浙江省开创性的尝试开始，中国的法拍房进入网络司法拍卖时代）
表1注：历年网络司法拍卖交易数据
(2013-2021年至今)
直到2019年，加入了平米旗下海豚选房APP（上海站）这个专业法拍平台后，事情起了变化。
过去很长一段时间全国除了北京、深圳、广州和广东部分地区以及海口外，法拍房都是不限购的。
来自全国的客户，尤其是上海本地客户，对于不限购的法拍房热情非常高，上表（表1）展现的逐年翻倍的成交量和成交金额支持了这种说法。
用我们的APP可以看到全国范围内在拍、已成交和未开始的标的，信息展示完整且能做到实时更新，各大平台均可下载（支持安卓和苹果系统）。
图2：海豚选房APP
图3：海豚选房APP
图4：海豚选房APP
温州人常说：“都会算，不用干”。
谁也不是神仙，谁也不能完全预测未来，但总有些信息通达又有长远眼光的的人，能发现机会并下决心把握住。
而这种情况在司法拍卖房领域尤为突出，简称法拍房。那么，什么是法拍房？
司法拍卖是人民法院在案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产以清偿债权人债权的工作。
其中有部分强制拍卖的标的是房产，简称法拍房。
一般情况下，有如下几种情况的房产会成为”法拍房”：
1、商业贷款纠纷 2、民间借贷纠纷 3、司法没收（比如涉刑） 4、无主财产等。
大家理解的法拍房应该第一印象就是便宜，但实际上因为之前不限购，经常大幅溢价。
很多可以买一、二手房的客户很难在拍卖市场有所斩获。
在法拍房限购时代，依然有很多标的成交价格接近市场价甚至溢价，对于普通人来说参加拍卖的性价比就很低了。
在上海，2021年上半年，一个参拍者平均自己参拍9次才能中标一次，其难度可想而知。
表2：2021年至今
上海市挂拍量和成交量柱状走势图
表3：2021年至今
上海市折扣率走势图
表4：2021年至今上海市
每月参拍报名人数走势图
所以会诞生像平米这样的专业机构，帮助客户保驾护航的同时，真正在和客户一起做市场的“掘金者”。
成交案例
案例一 自住
2019年10月帮主客户以七折底价竞得一套宝山地铁旁四房，顺利放款且无需清场过户完即刻收房。
客户本来找自住两房，通过我们的努力和一些好运气，用同样的价格获得两倍的面积。
该房产目前增值60%以上。
案例二 投资+自住
2020年2月帮助客户以七折底价竞得一套陆家嘴大面积江景两房附1个地下车位，虽正值疫情最紧迫关头，仍顺利协助放款。
该标的成交单价约7.56万/平方米，至今总价接近翻倍。
案例三 自住
2021年1月帮助客户以七折底价竞得一套外环外地铁旁两房，客户全款，成交单价约2.4万/平方米，至今总价已翻倍。
该标的需要清场，通过我们的努力已成功收房。
说了那么多好处，那么法拍房有哪些风险呢？我把他们简单分为两类：
一、初级风险
1、产权性质（住宅或商办、工业）
2、房子的产权人（个人或公司产权）
3、付款时间（法院规定尾款截止时间）
4、房源涉及刑事案件
5、长租约(最多20年)
6、债务人对抗（有占用收房有困难）
二、高级风险
1、限购问题（上海等一些城市法拍房限购）
2、法拍房不一定便宜
3、是否能贷款
4、宅基地房屋
5、唯一住房
6、未清场的房屋
7、已租赁房屋
8、土地性质（厂房、商铺、土地等不动产）
9、无证房屋、小产权房、违章建筑等
10、其他问题：产权状况、抵押情况、实际居住情况、物业费用、户口等问
11、法拍房的税费
12、其他欠费
13、户籍变更
14、二次过户
15、房屋是否涉及刑事案件
16、是否处置100%产权
17、是否满两年/五年、是否个人
18、上次交易情况（继承税）
初级风险比较容易识别，不少经常浏览拍卖信息的朋友也能说出一些。
但高级风险就需要认真研判，做好尽职调查。
哪些问题属于可处理，哪些又是能力范围外的死循环，就要分析清楚，可以不参与，但不能图便宜或者抱有侥幸心理随意竞拍。
司法流程不是过家家，一旦拍中又任性不想要造成悔拍的，不但要被法院没收保证金，一旦下次重拍，成交价低于上一次差价部分还需由买受人自行补足。
自今年上海法拍房限购以来，不少案子都发生悔拍又重新上拍情况。
其中部分涉及购房资格问题或贷款不顺等等原因，需要投资者更加谨慎，再三确认方可参与。
针对以上问题，平米咨询推出了法拍房全流程咨询服务，具体流程如下：
第一，协助客户核查购房资格和贷款资格。
第二，筛选合适房源，初步排除风险。
第三，意向房源尽职调查，实地看样。
第四，准备资金并报名缴纳参拍保证金。
第五，准备竞价方案并参与出价竞拍。
第六，缴纳首付款，协助办理按揭手续和担保手续。
第七，解查封、抵押后协助申领领取三书：《成交确认书》、《裁定书》和《协助执行书》。
第八，递件过户，核税缴税。
第九，领取新房产证。
第十，清场收房。
平米咨询的全流程服务强调“安全、高效和高性价比”，适合新入场的投资者用合理的价格买到理想的房产，也适合老手获得更高的净回报率。
同时因为坐拥全网拍卖大数据，平米自己开发了一套竞价预测系统，帮助客户精准参拍，真正做到“安全、高效和高性价比”。
除了住宅标的，平米还承接商铺、办公、厂房性质的标的辅拍工作，这是另外一个话题,将来再展开谈。
表5：竞价预测系统
投资这件事是要做计划的，要用严格的步骤去锁定收益。
平米的前瞻性研究和计划能力都非常厉害，对于微观和宏观面每天都在做一线调研。
分工明确的同僚又由各个行业的精英组成，恰好是这个社会的各阶层各个不同认知的反应：我们总以自我价值观为核心判断依据，有意无意的忽略了其他人的声音。
有时候随大流更安全。
但大流是什么，又流往何处，需要找一个信得过的人或者团队，问一问。
平米法拍服务即日起正式上线，扫描下方二维码，立即咨询
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